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Il existe un avant-contrat plus « fort » que la promesse de vente, une sorte de contrat de vente sous réserve de certaines conditions indépendantes de la volonté des contractants. Cela permet de concrétiser un achat bien qu’il faille toujours attendre quelques mois avant de signer l’acte authentique devant le notaire. Cet avant-contrat est le compromis de vente dont il faut bien mesurer l’importance et la portée.
Le compromis de vente, un vrai contrat
Le compromis de vente, parfois encore appelé « promesse synallagmatique de vente », est un avant-contrat, c’est donc un contrat à part entière qui engage fermement chacune des parties, contrairement à un simple accord de principe. Ne sous-estimez pas le compromis de vente et ne signez qu’après mure réflexion !
Les engagements du compromis de vente
Le compromis de vente est plus « fort » que la promesse unilatérale de vente en ce sens qu’il engage définitivement la transaction auprès de l’acheteur et du vendeur.
L’acheteur verse généralement 10% du montant du bien comme avance et garantie d’achat. S’il venait à l’acquéreur de changer d’avis, alors au mieux il perdra ses 10% au bénéfice du vendeur et au pire il sera contraint par jugement de tribunal à payer intégralement le bien immobilier.
Si le vendeur ne procède finalement pas à la vente, alors il devra s’acquitter d’un dédommagement financier auprès de l’acheteur lésé, le montant étant fixé lui aussi par jugement de tribunal.
Les clauses suspensives d’achat
Bien sûr, il existe des clauses suspensives d’achat, sinon l’acte authentique de vente n’aurait plus grand intérêt. Ainsi, en signant un compromis de vente, les contractants s’engagent en effet à faire aboutir l’achat sous réserve de certaines conditions indépendantes de leur volonté telles que :
- l’obtention d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition
- l’obtention d’un permis de construire
- la délivrance d’un certificat d’urbanisme
- la vente préalable d’un bien immobilier
Attention toutefois : la non obtention d’un crédit immobilier ne doit pas être provoquée par l’acheteur en vue d’utiliser la clause suspensive correspondante pour annuler une promesse de vente sans régler l’indemnité d’immobilisation! La jurisprudence s’est déjà prononcée sur ce genre de cas en faveur du vendeur et a obligé la transaction.
Les frais et formalités d’un compromis de vente
Il faudra compter des frais de rédaction du compromis de vente, soit à régler au vendeur, soit au notaire le cas échéant. Le contrat peut se signer sous seing privé, et contrairement à la promesse de vente, il n’y a aucune obligation d’enregistrement.
