Achat d’un T3 par un couple en zone ANRU

Un couple sans enfant souhaite acquérir un appartement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, ou plus communément appelée vente sur plan) à Trélazé (49) dans un quartier en restructuration. Concrètement, de quelles subventions et avantages peuvent-ils bénéficier ? Peut-on aujourd’hui encore devenir facilement propriétaire de son logement avec des revenus modestes?

Nous supposons que le couple est marié sous le régime de la communauté. On suppose que le couple n’a jamais été propriétaire. Chacune des personnes a un revenu de 1200€ net par mois, soit 2400€ net par mois pour le couple. Aucun crédit en cours, aucun apport personnel pour le financement.

Notre couple travaille dans une grande entreprise privée.

Premier dispositif d’aide : la zone ANRU

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Le quartier dans lequel se trouve le bien immobilier, quartier “Pablo Picasso”, est en restructuration, il se situe en outre dans une zone ANRU, ou à moins de 500 m de celle-ci.

La zone ANRU permet de faire bénéficier aux accédants d’une TVA à 5,5% au lieu de l’habituelle 19,6%, cela sous réserve de condition de plafond de revenu. Les zones ANRU ont pour but de favoriser la mixité sociale.

En province, le plafond de revenu à respecté pour bénéficier de la TVA à 5,5% s’élève pour un foyer fiscal composé de deux personnes à 27 866 € par an (déduction faite de l’abattement actuel de 20% pour les salariés).

Notre couple gagne par an 28 800 €, soit, après abattement de 20%, 23 040 €. Ils peuvent donc bénéficier de la TVA à 5,5%.

Le T3 qu’ils souhaitent acquérir vaut alors 144 615 € ttc au lieu de 163 951 € ttc, soit déjà une première économie de 19 336 € !

Deuxième dispositif d’aide : le prêt accession du CIL49

Le CIL, Comité Interprofessionnel du Logement, est une association dont l’objet exclusif est l’aide au logement pour les salariés.

Pour savoir si le CIL49 peut vous aider, il suffit de les contacter. Une condition suffisante pour bénéficier de prêt du CIL49 est d’être salarié d’une entreprise cotisant au 1% Logement (par exemple : toute entreprise privée de plus de 20 employés).

Ce qui est le cas de notre couple.

Le CIL49 propose le prêt accession. C’est un prêt de 8000 € (pour la commune de Trélazé) réservé aux primo-accédants (devenant propriétaire pour la première fois) dont les conditions financières sont très avantageuses :

  • Taux de 1,5% hors assurances et garanties
  • Pas de frais de dossier, pas de frais d’hypothèque, pas de pénalités si remboursement anticipé
  • Durée de 5 à 10 ans
  • Assurance de 0,087% du capital emprunté sur une tête

Ainsi, nous allons supposer que notre couple va opter pour une durée de 10 ans afin de rendre les mensualités les plus faibles possibles.

Le couple aura donc à payer une mensualité de 72,45 € pendant 120 mois.

Il reste donc à financer 136 615 € (144 615 € – 8 000 €).

Troisième dispositif d’aide : le nouveau prêt à taux zéro majoré

Pour bénéficier du nouveau prêt à taux zéro, il faut remplir l’une des conditions suivantes :

  • Les acquéreurs n’ont pas été propriétaire de leur logement durant les deux précédentes années
  • Achat dans le neuf ou faire construire
  • Achat d’un logement existant, sans condition d’âge, et respectant les normes minimales de surfaces et d’habitabilité
  • Transformation d’un local professionnel en habitation

De plus, un plafond pour le revenu fiscal du foyer suivant la zone géographique doit être respecté.

Notre couple achète du neuf, et n’a jamais été propriétaire. De plus, leur revenu fiscal est largement en dessous du plafond de 31 588 € (zone B – 2 personnes au foyer fiscal).

Le quartier se touve dans une ZUS (zone urbaine sensible), ce qui permet de majoré le prêt à taux zéro de 50% !

Il faut faire attention car dans ce cas un nouveau plafonnement de revenus s’applique : 26 794 €.

Le montant du prêt à taux zéro majoré s’élève alors à 24 750 € (attention : le montant est doublement plafonné à 20% du montant du bien et à 50% des montants des autres prêts).

Il sera remboursé comme suit :

Mensualités de 68,75 € pendant 15 ans puis 515,63 € pendant 2 ans.

Il reste donc à financer 111 865 € (136 615 € – 24 750 €).

Quatrième dispositif d’aide : le doublement du prêt à taux zéro

Le doublement du prêt à taux zéro ou du prêt à taux zéro majoré est un crédit accordé par un organisme bancaire. Comme son nom l’indique, il vient compléter le prêt à taux zéro. Ses conditions sont sensiblement différentes d’une banque à l’autre, certaines ne le proposant même pas, d’autres le plafonnant.

Ce doublement n’est pas à taux zéro !

Il est généralement au taux avantageux de 3,70% (au 10 juin 2008).

Nous allons considérer pour notre exemple que le couple bénéficie du doublement de la totalité du montant du prêt à taux zéro au taux de 3,70% sur 180 mois, avec une assurance de 0,24% par tête.

Soit une mensualité de 185,31 € pendant 180 mois.

Il reste donc à financer 87 115 € (111 865 € – 24 750 €)

Enfin, le prêt principal

On remarquera que sur un montant total de 144 615 €, le prêt principal, le plus cher, ne porte que sur 87 115 € et cela sans aucun apport personnel !

Pour notre exemple, nous allons supposer un crédit sur 30 ans au taux fixe de 5,90% avec une assurance de 0,24% par tête.

Mensualités de 543,77 € pendant 30 ans.

Un point sur les mensualités

Faisons le point sur les mensualités :

  • Pendant les 10 premières années : 870,28 €
  • De la 11e à la 15e année : 797,83 €
  • Les 16e et 17e années : 1 059,40 €
  • Les 13 dernières années : 543,77 €

Aïe aïe, dur dur les premières années, ainsi que les 16e et 17e années…

D’autant plus que la loi impose un plafonnement de l’endettement à 33% du montant des revenus et dans notre cas cela représente 800 €.

Dans un pareil cas, certains organismes de prêt proposent un “lissage” des mensualités, ce qui permettra de réduire les mensualités des premières années et des 16e et 17e années, et bien sûr en contrepartie d’élever celles des dernières années.

On pourra aussi éventuellement se tourner vers un crédit à taux variable afin de réduire les mensualités des premières années.

Quoi qu’il en soit, notre couple pourra se payer l’appartement tant désiré !

Conclusion

Si le couple n’avait pas bénéficier de toutes ces aides et prêt à taux préférentiels, il aurait dû financer l’intégralité du montant du bien par un crédit classique.

Disons un crédit sur 30 ans au taux fixe de 5,90% avec une assurance à 0,24% par tête, portant ainsi les mensualités à 902,68 € et cela pendant 30 ans !!! L’appartement n’aurait pas été à leur portée car, rappelons le, leur capacité d’endettement ne s’élève qu’à 800 €…

Calcul des économies :

S’ils avaient dû financer l’intégralité du montant de l’appartement par un crédit classique, au bout de 30 ans, ils auraient payé 324 964,80 €.

En considérant toutes les aides, au bout de 30 ans, ils auront payé 262 557,12 €.

Ils ont donc réalisé une économie de 62 407,68 € !

Sans compter l’économie sur la TVA s’élevant à 19 336 €

Soit au total une économie de : 81 743,68 €

Pourquoi rester locataire ?

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