Nexity et Kaufman & Broad jouent une partie serrée. Le marché immobilier a changé de tempo, les ventes dans l’ancien se sont contractées, les programmes neufs avancent plus lentement, et la construction se heurte à des coûts élevés. Pourtant, les marges se défendent là où la demande est solvable et où l’offre est intelligente.
Les deux promoteurs n’affrontent pas la tempête avec les mêmes cartes. Kaufman & Broad capitalise sur des opérations phares comme Austerlitz, quand Nexity accélère sa mue vers la régénération urbaine et une plateforme de services plus lisible. Dans un contexte 2025 où les taux se stabilisent autour d’un plateau, l’avantage ira à ceux qui osent adapter le produit, réinventer le go-to-market et verrouiller le cash.
Objectif immédiat pour tout propriétaire ou investisseur ambitieux: revenir aux fondamentaux, arbitrer froidement et exécuter vite. Les opportunités se gagnent au moment où les autres hésitent.
Nexity et Kaufman & Broad face au défi 2025 : diagnostic stratégique et leviers de rebond
Le choc des taux et la raréfaction du crédit ont créé un effet ciseaux sur la demande. Les acquéreurs occupants hésitent, les investisseurs cherchent du rendement net et de la visibilité. Sur ce terrain, Nexity et Kaufman & Broad avancent avec deux lectures complémentaires du marché: plateforme multiservices et régénération d’un côté, pipeline concentré et opérations iconiques de l’autre. Cette différence de modèle pèse sur la vitesse de rebond et sur la manière de sécuriser le résidentiel en 2025.
Côté dynamique commerciale, l’arrivée de Paul Lassalle à la direction des ventes de Nexity fin 2024 a enclenché une approche plus agile: ciblage local chirurgical, discours “acheter au prix d’un loyer”, et tests produits comme les alcôves dédiées au télétravail. Résultat recherché: ramener vite des signatures fermes, réduire la dépendance aux ventes en bloc, et lisser le cycle. En parallèle, Nexity a rationalisé ses activités de services, réduit ses effectifs et réaffecté du capital vers la réhabilitation, segment moins cyclique et plus lisible pour les banques.
Chez Kaufman & Broad, la qualité du backlog, notamment autour de la Gare d’Austerlitz, maintient un niveau de marge envié. Les opérations mixtes avec un ancrage urbain fort et des fonciers sécurisés amortissent mieux l’onde de choc. L’exposition plus sélective et la capacité à verrouiller des partenariats institutionnels donnent une inertie positive. Le revers de la médaille: l’effet base peut être moins spectaculaire en cas de reprise rapide du marché, alors que Nexity, numéro 1, a davantage à regagner en volumes.
Sur le plan boursier, un investisseur averti a déjà exposé une thèse “contrarienne” dès 2023: arbitrer KOF au profit de NXI, pariant sur la sous-valorisation du potentiel de rebond de Nexity après son avertissement sur résultats. Avec un marché 2025 plus rationnel, ce pari peut s’avérer gagnant si la plateforme Nexity transforme l’essai commercial et sécurise sa génération de cash.
Le terrain, lui, rappelle une vérité: aucun promoteur ne rebondit sans ajuster produit, prix et tempo d’exécution. Les villes veulent des projets sobres, réhabilités, utiles. Les ménages veulent des surfaces bien pensées, basse conso, et un financement clair. Les investisseurs attendent une visibilité loyers/charges, quitte à préférer le BTR (build-to-rent) ou des logements gérés.
- ✅ Clarté du positionnement : stop aux catalogues fourre-tout. 🔎
- 🚀 Go-to-market agressif : ciblage local, préqualification par budget, démonstration de valeur. 📍
- 💶 Cash first : rotation du BFR, ventes en bloc opportunistes, pilotage fin des coûts. 📊
- 🏗️ Régénération urbaine : réhabiliter plutôt que bétonner. 🌱
- 🤝 Institutionnels : partenariats pour absorber des tranches d’immeubles. 🏢
| Critère 🔍 | Nexity 💼 | Kaufman & Broad 🧱 | Impact 2025 🎯 |
|---|---|---|---|
| Modèle | Plateforme de services, réhabilitation, rési diffus | Pipeline concentré, opérations premium | Résilience vs. marges ciblées |
| Commercial | Approche “prix d’un loyer”, CRM enrichi | Ventes sélectives, réseaux historiques | Accélération du retail |
| Financement | Optimisation BFR, cessions d’actifs | Visibilité sur gros programmes | Accès au crédit plus fluide |
| Produit | Alcôves télétravail, sobriété énergétique | Mixité fonctionnelle, marges élevées | Attrait client renforcé |
Déclic à retenir : taille critique, sens produit et discipline cash feront la différence sur le marché immobilier 2025.
Stratégie commerciale et produit: gagner chaque semaine sur le terrain
La vente d’un programme neuf ne se joue pas sur un flyer. Elle se gagne pièce par pièce, quartier par quartier. Nexity impulse une dynamique claire: partir d’un budget mensuel équivalent à un loyer, et remonter vers le produit rendu possible. Ce renversement mental lève un frein psychologique majeur chez les “propriétaires qui s’ignorent”. Une évidence se dégage: quand la mensualité devient tangible, la décision s’accélère.
Côté produit, le standard “trois pièces tout-cuisine” n’excite plus personne sans valeur d’usage. Les plans qui intègrent des alcôves de télétravail, des loggias profondes, des rangements dignes de ce nom et une isolation exemplaire marquent des points. Les gadgets domotiques? Intérêt inégal. L’acheteur 2025 veut du simple, fiable, évolutif. Moins de paillettes, plus de confort réel et de charges maîtrisées.
Produits désirables en 2025: utilité, sobriété, revente facile
Le design intérieur doit servir le quotidien: coin bureau fermé, cuisine rationnelle, salle d’eau bien pensée. La sobriété énergétique n’est pas un bonus, c’est le cœur de la promesse. Les plans qui permettent une revente rapide en cas de mobilité rassurent aussi les investisseurs. Dans les tissus urbains denses, la réhabilitation d’immeubles existants apporte des mètres carrés plus généreux et une identité recherchée.
- 🧭 Brief local : analyser quartier par quartier la demande et le pouvoir d’achat. 📌
- 🛠️ Plan utile : alcôve télétravail, rangements, loggia profonde. 📐
- 🔋 Performance : isolation, ventilation, dépenses énergétiques sous contrôle. 🌡️
- 💬 Story produit : expliquer la valeur d’usage et la revente. 🏷️
- 📣 Preuve sociale : témoignages, visites immersives, scoring clarté. ⭐
Go-to-market agile: du ciblage laser à la signature
Le mix gagnant combine marketing digital sophistiqué et ancrage local offensif. L’équipe commerciale s’appuie sur un CRM enrichi, un call center réactif et des conseillers formés aux aspects techniques (isolation, durabilité, énergie). Objectif: supprimer les frictions du premier contact au dépôt de signature, avec un parcours “sans couture”. Cette orchestration fait la différence dans un cycle long.
Le secteur bouge aussi côté outils: visites 3D embarquées au rendez-vous, simulateurs de financement clairs, et messages qui évitent le jargon. En parallèle, la force de vente doit capitaliser sur les aides publiques et les prêts réglementés. Pour un acheteur, comprendre ce qui est mobilisable en 2025 ouvre des portes. Cap sur un soutien pratique: aides et prêts réglementés.
Pour ceux qui se lancent, l’information pratique change tout: comment sécuriser sa première opération, par où commencer, qui appeler. Un guide utile à partager dès le premier rendez-vous: se lancer dans son premier achat immobilier. Les investisseurs plus avancés iront, eux, comparer finement les loyers et les potentiels de revente par micromarché.
Déclic à retenir : séduire sans perdre de temps, expliquer sans noyer, conclure sans friction. C’est ainsi qu’un promoteur crée de la vitesse commerciale, même dans un marché immobilier contraint.
Financement, prix et arbitrages: verrouiller le cash et sécuriser la marge
Le nerf de la guerre reste le financement. Les taux immobiliers ont culminé en 2024 autour de 4% sur 20 ans, puis se sont stabilisés. Le vrai sujet en 2025 n’est pas la valeur absolue du taux, mais la capacité à structurer des dossiers lisibles, à convaincre les banques, et à piloter le BFR pour éviter la panne sèche. Cette discipline sépare ceux qui accélèrent de ceux qui subissent.
Sur le pricing, fini la rigidité. Les opérations doivent accepter la tarification dynamique par tranche, avec des incentives ciblées et temporaires. Plutôt que d’abaisser toute la grille, mieux vaut booster les typologies en souffrance et préserver la valeur des best-sellers. Les ventes en bloc aux institutionnels, même avec une remise, assurent un tempo vital et crédibilisent l’avancement.
Les investisseurs particuliers, eux, veulent du concret: charges, loyers, fiscalité. Les enveloppes d’entrée sont plus serrées? Raison de plus pour maîtriser les outils: investir en immobilier avec un petit budget, créer une SCI à l’IS quand c’est pertinent, ou flécher vers des localisations où l’équation loyer/charges est claire.
Un épisode marquant pour tout investisseur boursier a été cet arbitrage exposé dès l’été 2023: cession de titres Kaufman & Broad pour renforcer Nexity, avec l’idée que le potentiel de re-rating serait plus fort du côté du numéro 1. Deux ans plus tard, la logique tient si Nexity confirme sa mue et si le cycle redevient porteur sur le résidentiel. Dans tous les cas, la rationalité l’emporte: arbitrer, c’est décider.
- 📊 Cash d’abord : suivi hebdo du BFR, décaissements jalonnés. 💧
- 🏦 Banques alignées : dossiers propres, sécurisation des préventes. 📁
- 🎯 Pricing granulaire : remises ciblées, pas de braderie générale. 🧮
- 🏢 Ventes en bloc : BTR, résidences gérées, logement intermédiaire. 🏘️
- 🧯 Plan B : réaffecter le foncier vers la réhabilitation si besoin. 🔁
| Mois 🗓️ | Action cash 💶 | Action commerciale 🚀 | Point de contrôle ✅ |
|---|---|---|---|
| M1-M2 | Audit BFR, renégociation fournisseurs | Campagne “mensualité = loyer” | Trésorerie +10% 🔍 |
| M3-M4 | Ventes en bloc ciblées | Relance leads tièdes via CRM | Préventes +20% 📈 |
| M5-M8 | Financements long terme sécurisés | Événements locaux, visites immersives | Cycle de vente réduit ⏱️ |
| M9-M12 | Cessions d’actifs non core | Tarification dynamique par tranche | Marge maintenue 🛡️ |
Enfin, n’oublier aucune dépense cachée dans les opérations de maisons ou de foncier diffus. Les règles d’assainissement peuvent peser lourd si mal anticipées: réglementation fosses septiques. La performance se gagne aussi dans les détails.
Déclic à retenir : le contrôle du cash et des prix n’est pas un sujet trimestriel, c’est un rituel hebdomadaire. Discipline ou turbulences, il faut choisir.
Régénération urbaine, réhabilitation et mixité: où Nexity et K&B peuvent prendre l’ascendant
Le marché a envoyé un signal fort: la ville veut réparer l’existant autant qu’elle veut construire. Raison pour laquelle Nexity pousse la régénération urbaine: transformation d’immeubles obsolètes, réversibilité bureaux-résidentiel, remontée de la performance énergétique, réutilisation de matériaux. Ce pivot colle au besoin des collectivités et rassure les financeurs. Les cycles deviennent plus courts, les autorisations parfois plus fluides, et la valeur d’usage grimpe.
Chez Kaufman & Broad, les opérations mixtes de grande envergure — comme le secteur d’Austerlitz — offrent un terrain idéal pour combiner logements, commerces et espaces tertiaires intelligents. Ce type de projet, s’il est sécurisé en amont, peut délivrer des marges solides car la rareté foncière joue en faveur du promoteur. Il demande en revanche une exécution exemplaire et une gouvernance de projet irréprochable avec la ville et les partenaires.
Transformer l’existant: gains rapides, risques maîtrisés
La réhabilitation tire profit des mètres carrés déjà là. Moins d’aléas géotechniques, moins d’incertitudes de chantier, et une histoire architecturale qui séduit. Sur le plan commercial, les acquéreurs aiment la combinaison “volume + caractère + performances remises à niveau”. Les investisseurs apprécient la vitesse de mise en location, surtout en zones tendues, et le potentiel de loyers soutenus.
- 🏛️ Partenariats collectivités : co-construction des projets, acceptabilité sociale. 🤝
- 🔄 Réversibilité : bureaux en résidentiel pour relancer des quartiers. 🏢➡️🏡
- ♻️ Circularité : réemploi de matériaux, bilan carbone optimisé. 🌿
- 🧩 Mixité fine : familles, étudiants, commerces de destination. 🧒👩🎓🛍️
- 🧭 Commercialisation : confier le retail à des spécialistes si besoin, ex. CPIM/EqualLiance. 📍
Les investisseurs individuels veulent aussi des repères de valeur par secteur. Comparer les prix et loyers devient indispensable pour arbitrer. Focus local: prix immobilier Paris et zoom micro-marché sur l’ouest parisien: Paris Ouest. Ces données guident la stratégie immobilière entre rendement, valorisation et liquidité.
La mixité ne se décrète pas, elle se programme: services utiles en pied d’immeuble, espaces communs vivants, et mobilités fluides. Ce design urbain crée des adresses désirables qui se vendent mieux, plus vite. Quand les riverains adhèrent, la valeur tient. Quand tout est pensé pour l’usage, le taux de vacance s’effondre. C’est là que le triptyque qualité, vitesse, liquidité prend tout son sens.
Déclic à retenir : réhabiliter, c’est réduire le risque et accélérer la valeur. Les projets aimés par la ville et par les habitants tiennent mieux dans le temps.
Mode d’emploi 2025 pour propriétaires et investisseurs: agir sans attendre
Le marché immobilier ne récompense pas la passivité. Propriétaires-bailleurs, vendeurs, investisseurs: chaque profil peut tirer parti du cycle. Panorama d’actions concrètes pour capter la reprise et éviter la casse. Objectif: transformer l’incertitude en trajectoire gagnante.
Propriétaires vendeurs: reprendre la main et créer le déclic
Une vente réussie en 2025 exige un dossier irréprochable: diagnostics, performance énergétique, charges claires, micro-localisation expliquée. Les acheteurs veulent des repères rapides pour se projeter. En zone périurbaine, penser aux contraintes techniques dès l’amont pour éviter les négociations de dernière minute: assainissement non collectif. Mettre la vérité sur la table accélère la décision.
- 📑 Dossier complet : diagnostics, factures, historique travaux. 🧾
- 🧮 Prix juste : s’aligner sur le marché réel, pas sur un souvenir. 🎯
- 🎥 Mise en scène : visite virtuelle, luminosité, espaces rangés. 💡
- 📍 Argumentaire : accès, écoles, commerces, mobilité. 🚇
Investisseurs: cash-flow, fiscalité, diversification intelligente
La règle ne bouge pas: acheter la bonne adresse au bon prix, avec une fiscalité maîtrisée. Les petits budgets ne sont pas exclus; ils demandent juste un montage précis: investir avec un petit budget, pourquoi pas via une SCI à l’IS quand la stratégie locative le justifie. Les locomotives restent les zones étudiantes, les bassins d’emploi dynamiques et les pôles de santé.
- 📌 Micro-marché : viser la tension locative, pas les promesses lointaines. 🗺️
- 🧾 Fiscalité : choisir le régime adapté à l’objectif. 🧮
- 🏗️ Valeur d’usage : plan optimisé, charges basses, entretien facile. 🧰
- 🔁 Arbitrages : vendre les actifs paresseux, recharger là où ça tourne. ♟️
Monter en compétences et élargir le champ des possibles
Le capital le plus rentable reste la compétence. Formations courtes, mentorat, ou même un cursus dédié si l’objectif est de professionnaliser: master immobilier. À l’international, certaines géographies ouvrent des portes spécifiques; exemple hors UE à étudier avec soin: acquérir à Madagascar pour les étrangers.
Dernier levier: ne pas sous-estimer l’information locale. Les grilles de prix évoluent vite, surtout dans les centres-villes prisés. Explorer et mettre à jour ses repères: prix à Paris et Paris Ouest. Ces données éclairent chaque offre et chaque contre-offre, et tranchent entre coup de cœur et erreur de casting.
- 🧠 Apprendre en continu : un rituel mensuel de veille. 📚
- 💬 Réseau : courtiers, artisans, gestionnaires, notaires. 🤝
- 📈 Suivi : tableau de bord loyers/charges/vacance par actif. 📊
- 🛡️ Préservation : assurance loyers impayés, fonds travaux planifié. 🧯
Déclic à retenir : le marché ne choisit pas à votre place. Décider tôt, exécuter vite, mesurer souvent.
Nexity vs. Kaufman & Broad: comment capter la prochaine jambe de marché
Le match ne se résume pas à un ticker boursier. Il se joue sur la capacité à allumer rapidement trois moteurs: désirabilité produit, vitesse commerciale, discipline financière. Nexity a enclenché une transformation commerciale visible, avec 100 conseillers BtoC, 50 animateurs BtoBtoC et un centre d’appels dédié. L’école interne et son CFA musclent le niveau technique des vendeurs — un atout clair pour convaincre des ménages plus exigeants.
Kaufman & Broad, de son côté, peut capitaliser sur des lancements iconiques et une exécution stricte pour préserver ses marges. Là où Nexity a plus à regagner en volumes, K&B a plus à perdre en réputation s’il cède sur la qualité d’exécution. Pour les deux, la même règle: ne pas subir le cycle, le piloter. Les municipalités adoubent les projets utiles. Les banques soutiennent les opérations lisibles. Les clients signent quand la valeur d’usage est évidente.
Pour les investisseurs actions, le timing compte. Le scénario gagnant: nouvelles réservations en reprise, backlog solide, pipeline réhabilité, et visibilité du cash. Les signaux faibles sont là: le pire de la purge est passé, la demande refait surface là où les prix et la qualité se rencontrent. Reste à exécuter, semaine après semaine.
- 🧩 Focus : moins de projets, mais mieux financés et mieux vendus. 🎯
- 📍 Local-power : quartiers identifiés où l’absorption est rapide. 🧭
- ⚙️ Process : CRM, relances, RDV qualifiés, closing discipliné. 🛠️
- 🏗️ Produit : mix réhabilitation + neuf ciblé, pas de volume pour le volume. 🧱
- 💡 Transparence : budgets clairs, charges maîtrisées, échéanciers lisibles. 🧾
Déclic à retenir : la prochaine jambe de marché appartient aux promoteurs qui livrent la preuve, pas des promesses. Animation commerciale et rigueur financière, couplées à un développement urbain utile, feront la différence.
Questions fréquentes
Les taux de crédit plus élevés tuent-ils la demande pour de bon ?
Non. Ils ralentissent la décision, mais ne suppriment pas le besoin. Quand le produit est utile, le pricing flexible, et les aides activées, la demande solvable signe.
Réhabiliter coûte-t-il toujours moins cher que construire en neuf ?
Pas toujours. Mais la réhabilitation réduit des aléas clés et accélère souvent l’acceptabilité. Le gain vient du temps et de la désirabilité gagnés.
Vendre en bloc abîme-t-il la marge ?
La remise existe, mais elle achète du temps et de la visibilité. Sur certaines tranches, c’est la meilleure décision pour sécuriser le chantier et l’équilibre global.
Comment un investisseur débutant peut-il sécuriser sa première opération ?
Choisir une adresse tendue, un plan utile, un financement lisible, et s’appuyer sur les prêts réglementés et des professionnels fiables.
Faut-il viser Paris ou s’en écarter ?
Paris reste liquide mais hétérogène. Utiliser des repères précis comme les prix par arrondissement et les micromarchés ouest pour arbitrer entre rendement et valorisation.
