Le Prêt Locatif Social (PLS)

Lorsqu’il s’agit de financer des logements à destination de la location sociale, le gouvernement sait devenir généreux pour attirer les investisseurs. L’augmentation continuelle des taux de crédit immobilier a pour conséquence de réduire progressivement les taux de rendement des investissements locatifs. Zoom sur un dispositif proposant un bon taux pour un prêt principal, ainsi qu’une très belle réduction sur la TVA…

Un PLS, c’est quoi ?

Ne ratez aucun article, inscrivez-vous à la newsletter
Vous pourrez vous en désinscrire à tout moment

Qu’est-ce qu’un PLS?

Un PLS, pour Prêt Locatif Social, est un prêt réglementé permettant à un investisseur, personne physique ou morale, d’acquérir ou de faire construire un logement locatif neuf à un taux avantageux sous certaines conditions. Ce prêt donne en outre le droit à l’APL et à une exonération de la taxe foncière pendant 25 ans. Enfin, la TVA est réduite à 5,5% au lieu des 19,6% conventionnelles.

Les conditions d’obtention du PLS

Les conditions pour pouvoir faire appliquer le Prêt Locatif Social sont les suivantes :

  • Le logement locatif social doit être géré directement par l’acquéreur ou une société agréé par arrêté du ministère chargé du Logement
  • Le propriétaire bénéficiaire du PLS doit signer une convention avec l’Etat faisant mention des droits et obligations du bailleur et des locataires du bien concerné. La durée de cette convention est au moins égale à la durée du prêt principal sans toutefois être inférieure à 15 ans ou supérieure à 30 ans.
  • Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.
  • Le logement ne doit ni être loué ni être occupé, et ce à quelque titre que ce soit, par les ascendants ou descendants du propriétaire ou de ceux de son conjoint.

Deux autres conditions essentielles s’ajoutent aux précédentes : le plafonnement des ressources des ménages locataires et le plafonnement les loyers appliqués.

Plafonnement des ressources annuelles du PLS

Voici le tableau de ses plafonds actualisés pour l’année 2008.

Catégorie ménage Paris et communes limitrophes Reste de l’Ile de France Autres régions
1 30 619 € 30 619 € 26 620 €
2 45 760 € 45 760 € 35 549 €
3 59 987 € 55 008 € 42 751 €
4 71 621 € 65 888 € 51 607 €
5 85 212 € 78 000 € 60 711 €
6 95 887 € 87 772 € 68 419 €
Par personne supplémentaire + 10 683 € + 9 780 € + 7 632 €

Voici à quoi correspondent les catégories de ménage :

  • 1 : une personne seule
  • 2 : deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages*
  • 3 : trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage* sans personne à charge
  • 4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge
  • 5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge
  • 6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge

* jeune ménage est un couple sans personne à charge dont la sommes des âges est au plus égale à 55 ans.

Une personne à charge est définie comme :

  • un enfant du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
  • ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
  • ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

Le revenu pris en compte est le Revenu Fiscal de Référence du foyer de l’année N-2 (donc celui figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-1).

Plafonnement des loyers pour les PLS

Le plafond des loyers pour les PLS dépend de la zone géographique du bien immobilier :

Zone I bis Zone I Zone II Zone III
Loyer plafond au m² 9,14 € 8,60 € 7,54 € 7,01 €

La surface servant au calcul du loyer est la surface utile : surface habitable + moitié des surfaces des dépendances (terrasses, caves, balcons, loggias, etc.).

Correspondance des zones :

  • Zone I bis : Paris et communes limitrophes
  • Zone I : Agglomération de Paris, zones d’urbanisation et villes nouvelles de la région Ile de France.
  • Zone II : Région Ile de France hors zone I, agglomération et communauté urbaine de plus de 100.000 habitants, zone d’urbanisation et villes nouvelles hors régions Ile de France, îles non reliées au continent, cantons du département de l’Oise : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudouin.
  • Zone III : Reste du territoire à l’exclusion des départements d’Outre mer

Caractéristiques du PLS

Le taux du Prêt Locatif Social est au 1er février 2008 compris entre 4,63% et 4,93%. Les frais de dossier ne peuvent dépassés 700 € pour les personnes physiques.

Le montant du PLS est au minimum équivalent à 50% du prix de revient de l’opération et peut aller jusqu’à le financer intégralement (déduction faite des subventions bien sûr).

Le PLS peut être remboursé sur 30 ans maximum.

Les avantages fiscaux liés au PLS

Le Prêt Locatif Social ouvre droit à 3 avantages fiscaux importants :

  • Application de la TVA réduite à 5,5%
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ou 25 ans (sous réserve que le PLS ait financé plus de 50% de l’opération)
  • Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé

2 commentaires

  1. Bourmaud Bertrand 13 novembre 2010
  2. jerome 31 janvier 2011

Ajouter un commentaire